ישראל צ'ישינסקי
כ"א כסלו התשפ"ב
המלחמה המיותרת במשקיעים פוגעת ברצון של הממשלה לקדם היצע רחב של דירות להשכרה במחירים נגישים
אם יש לכם כסף, רוצו לקנות דירות. אם אין לכם כסף לרכישת דירה, תשכרו דירה טובה באזור בו תוכלו לעמוד במחיר השכירות ולחיות בדירה לטווח ארוך. כך נכון וכך המדינה הייתה צריכה לתפוס את שוק הנדל"ן. זו המדיניות הנכונה לממשלה בשוק הנדל"ן הישראלי עתיר הביקושים וחסר ההיצע.
מחירי הנדל"ן בישראל הולכים ומרקיעים שחקים. למי שמונח היטב בשוק זה, לא מדובר בהפתעה. ההבנה כי כך ייראו פני הדברים הייתה נחלת רבים מהיזמים, גם כאשר ראינו ימים של דשדוש ועצירת עליית המחירים. כל עוד עצירת המחירים נעשתה בצורה לא טבעית, תוך מלחמה של הממשלה בשוק המשקיעים, אך לא מתוך הרחבה משמעותית של תכנון ושיווק די קרקעות לשוק אלא רק בפעלולי מיסוי, הרי שברור היה כי זהו רק עניין של זמן עד שהשוק יחזור לעליית מחירים שעוד תתקן גם את הזמן שהשוק היה קפוא לכאורה.
מעבר לכך, גם לכשיגדילו את כמות השיווק, הביקושים לדירות בישראל לא ידעו שובע. מדובר במדינה קטנה יחסית כאשר מיליוני יהודים מרחבי העולם מאחלים לעצמם לרכוש בה דירה אי פעם. החלום הזה מייצר כאן שוק אדיר מעבר לשוק נדל"ן רגיל הקיים בכל מדינה עם ילודה טבעית – שגם בכך ישראל מובילה בראש.
שוק הנדל"ן הרותח הלמוד עליות מחירים, ימשיך ויעלה עוד ללא גבול הנראה לעין. גלים של עליות ועצירות ואפילו ירידות קלות יכולים להיות, אך הביקוש האדיר תמיד יהיה זה שינצח והמחירים ימשיכו ויעלו כל עוד הביקושים בשיא וההיצע לא מצליח להדביק אותם. בערים הגדולות והמרכזיות אין עוד הרבה אפשרויות להיצע, וגם פרויקטים של פינוי-בינוי מאושרים בקצב איטי מדי ומאוחר מדי, כך שהשוק חוטף כל דירה חדשה במהירות ובמחירים העולים ומאמירים.
שינוי התפיסה צריך להיות בהבנה שכל אדם אכן זקוק לקורת גג, אך לא כל אחד חייב שקורת הגג הזו תהיה שלו. המדינה מצידה צריכה לוודא שיש שוק שכירות מוסדר, וניתן לשכור דירות לטווח ארוך, במחירים סבירים לעומת גובה השכר. למדינה יש כלים רבים להגיע לכך; כולל תמריצים כלכליים שיינתנו לבעלי הדירות.
בינתיים יורה המדינה לשני כיוונים נגדיים: ביד אחת היא מיטיבה עם יזמים שיעמידו דירות להשכרה – מה שלא מצליח בינתיים להביא יותר מדי יזמים לתחום – ומהצד השני, המשקיעים, אלו שקונים דירות להשכרה כהשקעה, נדחים מהשוק על ידי הממשלה בחוקים ותקנות מיסוי. כך לא בונים את שוק השכירות הזול. בהוצאת המשקיעים מהשוק, הדירות להשכרה שנותרות על המדף הולכות ומתייקרות.
המדינה לא תצליח לתת קורת גג על חשבונה לכל אחד; היא כן חייבת לדאוג לקורת גג במחיר סביר ולטווח ארוך, מה שיקנה יציבות לשוכרים.
כך זה עובד במדינות רבות בעולם.
בשוק שבו דירות נמכרות במחיר גבוה כל כך, יש חשש שהן יהפכו למוצר לעשירים בלבד. אמנם המדינה לא יכולה ולא צריכה להילחם במשקיעים.
מלחמה במשקיעים רק יוצרת בריחה של כספים להשקעות בחו"ל במקום בארץ, שמביאה להפסד מיסוי ישיר שחסר לבסוף בקופה הציבורית. בנוסף, היא גורמת לירידה בהיצע הדירות להשכרה ולעליית מחירי הדירות להשכרה. התוצאה היא כמובן פגיעה ישירה בחסרי קורת הגג ופגיעה בקופת המדינה.
אכן, דירות בישראל הפכו למוצר לעשירים בלבד. זאת ועוד, לאור הביקושים הגבוהים מצד יהודי העולם המבקשים לרכוש בית בישראל, נראה שעליית מחירי הנדל"ן איננה ניתנת לעצירה. לכן, המדינה חייבת לייצר שוק גדול להשכרה לטווח ארוך בכל דרך. בינתיים, מי שיש לו כסף ויכולת, שירוץ לרכוש דירה, כך נכון למשקיעים וכך נכון לשוק השוכרים. מי שאין לו כסף, שלא ימתין לממשלה ויפעל למצוא לעצמו דירה בשכירות המתאימה למגוריו ולהכנסותיו ולחוזה לטווח ארוך עם אופציות שלא יוכלו לפנותו בנקל כל עוד מבקש להמשיך לגור בדירה.
הכותב הוא יזם נדל"ן, הבעלים של קבוצת 'חמדת הארץ נדל"ן'
מלחמה במשקיעים רק יוצרת בריחה של כספים להשקעות בחו"ל במקום בארץ
