האם אכן ישראל במשבר נדל"ן?

העלייה של כמעט 250% במחירי הדירות בישראל ב-13 השנים האחרונות יצרה את המונח משבר הדיור, אך כאשר מתעמקים בנתונים לא ברור כלל שאנחנו אכן בעיצומו של משבר. להבדיל ממחירי הדירות שעלו בחדות, מחירי שכר הדירה עלו בצורה מתונה בהרבה, בדומה למדינות מפותחות – לרבות ארה"ב, בריטניה, דנמרק וגרמניה.

בפועל, אין ספק כי לא פשוט לרכוש דירה בישראל, אך ישנו קושי להגדיר את המשבר הנוכחי כמשבר בכלל תחום הדיור, ונכון יותר להגדיר אותו כעלייה משמעותית במחירי הדירות. יתרה מכך, אם אכן היינו בעיצומו של משבר דיור, היינו מצפים שמשפחות ירכשו דירות קטנות יותר וזולות יותר, כך שצפיפות הדיור תעלה, אך בפועל צפיפות הדיור בישראל ירדה בעשור האחרון.

בישראל קיים מאפיין תרבותי שאינו נפוץ בכל העולם, והוא הלחץ לקנות דירה. הוא גורם לכך שישראלים רבים בוחרים להשקיע בנדל"ן במקום באפיקי השקעה אחרים, כמו למשל שוק ההון.

מאחר שכך, עולות השאלות אם המדינה צריכה להתערב ואיך, וקיימות שתי גישות בעניין. האחת היא, שיש לאפשר לשוק התחרותי לעשות את שלו וההתערבות של המדינה צריכה להיות מינימלית, כאשר ההנחה היא שבטווח הארוך השוק התחרותי יבטיח את המחיר הטוב ביותר לצרכן. השנייה היא, שיש להשפיע על העדפות האזרחים באמצעות חינוך לניתוב ההשקעות הפרטיות מנדל"ן לשוק ההון, מה שיוביל לירידה בביקוש לדירות וכך להורדת מחירי הדירות.

לצערנו, מדינת ישראל בחרה בחלופה שלישית – לסבסד רכישת דירות בצורה שמגבירה את ההטיה התרבותית ואת הביקוש לרכישת דירה.

***

ככלל, התערבות המדינה בשוק יוצרת עיוותים. אם נבחן את ניסיונות המדינה להתערב בשוק הדירות, נראה כי בפועל המצב לא השתפר ואולי אף החמיר. מדוע? כיוון שהמדינה מטפלת בצד הלא נכון של הבעיה. בשנים האחרונות המדינה ניסתה לטפל בצד הביקוש שבישראל הוא גבוה ביחס לעולם, ובאמצעות מנגנונים כאלה ואחרים של סבסוד היא למעשה מובילה לתוצאה ההפוכה. כיצד? דוגמה פשוטה תסביר –  זוג צעיר תכנן לרכוש דירה בת ארבעה חדרים. אך כששמעו בני הזוג על הגרלות 'דירה בהנחה' שיוזמת המדינה, הם מייד נרשמו להגרלה, זכו, וקיבלו סבסוד של מאות אלפי שקלים לקניית דירה יקרה יותר בת חמישה חדרי מגורים. כך למעשה, המדינה מגדילה את הביקוש לדירות גדולות ויקרות ומאותתת לקבלנים וליזמים שכדאי להם לבנות דירות כאלה. וכשאלו הפתרונות הממשלתיים – לא פלא שמחירי הדירות ממשיכים להאמיר.

אם בכל זאת מעוניינים נבחרי הציבור לסייע בהורדת מחירי הדירות, יש לעשות זאת תוך חיזוק עקרונות השוק החופשי, יצירת תמריצים חיוביים ותחרותיים לבנייה וכן הסרת חסמים ובירוקרטיה מיותרת. בכלכלה, אולי כמו בכל דבר בחיים, פתרונות קסם עלולים לעלות ביוקר.

הכותב הוא חוקר בפורום קהלת לכלכלה