משה הרשלר
ד' שבט התשפ"ב
אם המדינה רוצה להוזיל מחירים באמצעות מחירי היזם, טוב יהיה אם תראה רצינות ותתחיל קודם מעצמה
שר השיכון זאב אלקין הכריז לאחרונה על מהפכה בשוק הדיור: הוא הודיע שיתמוך ביוזמת החקיקה הפרטית של ח"כ בצלאל סמוטריץ שתגביל את הצמדת מחירי הדירות למדד תשומות הבנייה – כך שתהיה רק ביחס למחיר עלות הבנייה ולא גם ביחס למרכיב הקרקע והרווח היזמי – כפי שקורה היום.
שוק הדיור אכן מצפה וצמא למהפכות, אבל מהפכה שכזו לא תביא שום בשורה אמיתית לשוק הדיור. נדמה ששוב זורים לנו חול בעיניים במקום לטפל טיפול שורש בשוק הדיור – שוב מייצרים מצג שווא באמצעות טיפול בבעיות שבשוליים.
אין ספק שהצמדת המדד כיום מעמיסה על הרוכשים עלויות נוספות שאינן בהכרח מוצדקות. אין סיבה שהקונה ישלם תוספת תשלום בגין עליית המדד על הקרקע שהיזם כבר רכש, על הרווח היזמי שהוא מרוויח בפרויקט ובמצבים בהם היזם כבר סיים לבנות את רוב הדירה. התשלום המוסף שנגבה מהקונה אינו משקף באמת את ההוצאות שהיו ליזם בגין עליית המדד, ולכן התיקון החדש עושה צדק מהבחינה הזו.
מה גם שהרוכשים לא תמיד מודעים לתוספת עלות שתושת עליהם במהלך תקופת התשלומים על הדירה – בגין עליית המדד, וגביית התשלום הזו נעשית לעיתים בחוסר שקיפות, בהיעדר הוגנות ותוך כדי גרימת קשיי מימון לרוכשים.
יחד עם זאת, תיקון עיוות זה אינו מצדיק את הכותרות הפומפוזיות היומרניות. אין פה שום בשורה להורדת מחירי הדירות, והיזמים יכולים להמשיך לגבות את אותם סכומים שהם גובים מהרוכשים מנימוקים אחרים שונים ומשנים, הם פשוט לא יקראו לזה תוספת מדד, אלא תוספת עם שם אחר – הסמנטיקה לא באמת משנה פה.
הרי בסופו של דבר, בדרך כלל היזם רכש את הקרקע מהמדינה בגלל שהוא הציע את ההצעה הגבוה ביותר, והוא מנסה למקסם רווחים ככל שמאפשר לו השוק החופשי – בדיוק כמו שעשתה המדינה, בעלת הקרקעות, לפניו. אז למה באמת משנה בגין איזה סעיף הוא יגבה את מקסום הרווח שלו? ואין באמת זכות למנוע ממנו להרוויח מכוח כללי השוק המעוגנים בהיצע וביקוש – כל עוד והמדינה בעצמה מתייחסת למשאב הקרקע כסחורה המוצעת לכל המרבה במחיר.
אם המחוקק מעוניין להגביל את רווחי היזם, שיעשה זאת כפי שהוא יודע לעשות זאת בתוכנית מחיר מטרה/למשתכן – תוך שהוא מגביל את הרווחים של המדינה מהמכירה. אבל כל עוד שהשוק חופשי, היזמים ימקסמו את הרווחים שלהם בכל אפיק רווחים וכל סעיף תקציבי שיאפשר להם לעשות זאת.
התיקון של הגבלת הצמדת המדד לא באמת ישנה כמעט מאומה. חוץ מסעיף קטן אחד – למנוע טעויות של אחוז מזערי מרוכשי הדירות, שלא מודעים ומתוכננים לפערי עליית המדד, התיקון לא יורגש כלל בשוק הנדל"ן. הוא בסך הכל מאפשר לשר השיכון לבשר לציבור על מהפכה שלא הופכת דבר. זו מהפכה של מילים בלבד שתשנה רק את ההגדרה שבגינה יגבו מהרוכשים את אותו מחיר שגבו מהם עד היום עבור הדירות. ככה שר השיכון יכול ללכת עם ולהרגיש בלי, לספר על מהפכה בשוק הדיור אבל להשאיר בפועל את הכל אותו דבר.
נקודה לסיום: אם שר השיכון רוצה באמת לטפל במדד תשומות הבנייה, הגיע הזמן שהוא ידון מחדש בכלל המרכיבים של המדד. סוד גלוי לכל שהמדד מזמן כבר לא משקף את התנודתיות בתשומות הבנייה, וזה לבד מהווה סיבה ליזמים למצוא בו עילה לחיפוי על עליות מחירים שלא משתקפות – זאת באמצעות השוליים שמתאפשרים להם – בזכות החלת המדד גם על הקרקע והרווח היזמי.
אז מה היה לנו כאן; מדד שמזמן כבר לא מודד, ובמקום לתקן אותו מהשורש מגבילים אותו ומציירים מהפכה שלא הופכת רק משנה הגדרות גבייה – כאילו שזה משנה לרוכשים תחת איזו כותרת ישלמו יותר על הדירה שירכשו.
הכותב הוא מנכ"ל האיגוד להתחדשות עירונית, ומנהל רשת הנטוורקינג 'הזירה' – אנשים, פוגשים, נדל"ן