המשקיעים הם לא הבעיה – הם הפתרון

העלאת מס הרכישה על הדירות פוגעת במי שיכולים להיות הפתרון למשבר הדיור

בתא הכפפות של המחוקק בישראל יש כלי חילוץ אפור מגושם וטיפש – מיסים שמו. המיסים נחלצים לכל משימה ומספקים תוצאות מיידיות בקלות יחסית. הקופה מתמלאת מזומנים, ועל בסיס זה ניתן להפריח השערות שהבעיות נפתרו על ידי אותם מזומנים זמינים. אך במקרים רבים העלאת המיסים לא באמת פותרת את שורש הבעיה ויוצרת בעיות חדשות מיותרות וסבוכות.

העלאת מס הרכישה בתחילת החודש, היא דוגמה מצוינת לשימוש מגושם ולא מושכל בכלי המיסוי. תוך צביעת משקיעי הנדל"ן כאויב העם בתור אלו שמונעים דיור מוזל ממחוסרי הדיור.

הגיע הזמן לשנות את הקונספציה ולבחון את הדברים אחרת. מטרת העל והתכליתית של מקבלי ההחלטות היא שתהיה קורת גג ברת השגרה לאזרחי המדינה. האמצעי הוא – הורדת מחירי הדירות בישראל באמצעות המיסוי, מתוך הנחה שאם המשקיעים ישלמו יותר מס רכישה, הם ירכשו פחות דירות להשקעה, הביקוש ירד ועימו ירדו גם מחירי הדירות.

מעבר לעובדה שלא הוכח עד היום שהעלאת מס רכישה השפיעה על מחירי הדירות בישראל, הכלי המגושם הזה מייצר על הדרך כמה וכמה נזקים ישירים ועקיפים.

הנזק הראשון הוא בכך שהשוכרים סופגים את עלות המיסוי. בעקיפין ובטווח הארוך יותר קופת האוצר ניזוקה מכך שבמקרים רבים המשקיעים – להלן אויבי העם – מעבירים את השקעותיהם אל מעבר לים, ומוציאים הון ישראלי למדינות אחרות.

בנוסף, הוכח שכאשר בעלי הקרקעות מרגישים שנשמטת הקרקע מתחת רגליהם, הם מאיטים באופן מכוון את קצב שיווק הדירות החדשות ומאלצים מצב ביקוש יתר על היצע, כך הם מגינים על עצמם מפני ירידת מחירים.

פתרון מושכל אמור להתבצע במישור אחר לגמרי, תוך מינוף המשקיעים לפתרון הבעיה – הוזלת מחירי השכירות, באמצעות מנגנון מיסוי חכם המותאם למשקיע הפרטי. מנגנון כזה שיעביר את אותם סכומים שנגבים ממנו כיום ישירות לכיסם של השוכרים. מגורים בשכירות לטווח ארוך מהווים פתרון ראוי בעולם כולו, ואין סיבה שבמדינת ישראל זה לא יהיה כך, קל וחומר אם נבנה מנגנון להוזלת מחירי השכירות.

במקום שמשקיעים ישלמו למדינה מיסים על גבי מיסים מהשקעתם בדירות למגורים – מס רכישה, מס על הכנסות מהשכרה ומס שבח, שלא באמת מנותבים לטובת מחוסרי הדיור – תעמוד למשקיעים אלטרנטיבה אטרקטיבית: מסלול מיסוי מוזל בו למעשה הם ישלמו את המס המיועד לשוכרים הזכאים למחיר מוזל – תוך חיסכון של אחוז ניכר מתשלום המס המקורי.

איך זה יעבוד? הרוכש יהיה זכאי להמיר את תשלומי המיסים, אם יוכיח שהוא השכיר את דירתו לטווח ארוך לזכאי משרד השיכון בסכום מוזל שתקרתו תיקבע בהתאם לקריטריונים שייקבעו.

למשל: משקיע שיוכיח לרשות המיסים שבמקום להשכיר את דירתו ב-6,000 שקל בחודש בהתאם לשוק השכירות המקומי וכפי שיקבע בקריטריונים מוגדרים, הוא משכיר את דירתו בסך 4,000 שקל בלבד, יזדכה בסכום ההנחה שהפחית לשוכר שלו בסך 2,000 שקל בחודש – 24,000 שקל בשנה – ולא יצטרך לשלם מס רכישה ומס השכרת דירה [ומס שבח אחרי שימכור את הדירה] כנגד זה.

כדי לעודד את המשקיעים לבחור במסלול זה, יהיה ערך המטבע במסלול זה שווה יותר – למשל בשליש מאשר שוויו במסלול המקורי המקביל – דהיינו אותם 24,000 שקל הנחה שעשה המשקיע לשוכר – ייחשבו לו בתור פטור ממס רכישה / השכרה / שבח של 32,000 שקל.

כך המשקיעים בעצמם, ואותם מאות אלפי שקלים שהמדינה גובה מכל אחד ואחד מהם, שרוכש או מוכר דירה – יהפכו לכלי אפקטיבי למגורים מוזלים ובטוחים לעשרות אלפי זוגות צעירים.

הכותב הוא מנכ"ל האיגוד להתחדשות עירונית, ומנהל רשת הנטוורקינג 'הזירה' – אנשים, פוגשים, נדל"ן