מה יכול לחולל שינוי במחירי הדירות?

צעדי הממשלה עד כה לא מספיקים בשביל להאט את שוק הנדל"ן הרוצח • בהיעדר בשורה לשיווק מסיבי של דירות חדשות, דווקא תוכנית 'התחדשות עירונית' עשויה לחולל את התפנית החיובית, מוקדם מהצפוי

נתחיל בחדשות הלא מעודדות: נתוני הלמ"ס שפורסמו לאחרונה חשפו עלייה שנתית חדה של כ-10% במחירי הנדל"ן בישראל. המשמעות – דירה שעלתה מיליון וחצי שקלים בשנה שעברה התייקרה בכ-140 אלף שקלים בממוצע. להערכתי, המחירים הללו לא הגיעו עדיין לתקרת הזכוכית שלהם, והם צפויים לעלות במהלך שנת 2022. מחירי הזכיות של הקבלנים במכרזים שנעשו בתקופה האחרונה מעידים על תחזית עלייה של 15% נוספים. מפחיד, אין מילה אחרת; מפחיד כלפי רוכשי הדירות בישראל ומפחידים הסיכונים שלוקחים היום הקבלנים.

התשואות הגבוהות והיציבות שמבטיח ענף הנדל"ן למגורים מניעים את המתעשרים החדשים בישראל לרכוש דירות בתל אביב והמרכז מכל הבא ליד, במחירי שיא שכבר מתקרבים ל-100,000 ₪ למ"ר. כן, כן, תתרגלו לרעיון שדירת 4 חדרים סטנדרטית בתל אביב עשויה להגיע בקרוב מאוד ל-10 מיליון שקלים. בהיבט אחר, היחלשות הדולר מול השקל תביא בקרוב דירות 5 חדרים בבני ברק למחיר של מיליון דולר לדירה! זוכרים לפני עשרים שנה שעלתה 150,000 דולר בלבד?

צעדי הממשלה לצנן את השוק הרותח – קטנים מדי, לא משמעותיים ולא מחדשים כלום. הם לא מטפלים בשורש הבעיה – שחרור מסיבי של קרקעות מדינה, הקלות משמעותיות ברגולציה, בהליכי התכנון והפיתוח האורכים שנים, ובהצפת השוק במאות אלפי דירות. זהו מהלך אסטרטגי-לאומי מהמעלה הראשונה שדורש חזון וראייה לטווח רחוק. אין פתרון קסם. הכלל הראשון בכלכלה הוא, שכשיש היעדר היצע וביקוש גבוה המחירים עולים. מכאן, שהפתרון הוא הגדלת ההיצע והקטנת הביקוש. לצערי, אנחנו לא רואים היערכות אמיתית של הממשלה בכיוון הזה.

כל עוד המצב הנוכחי יימשך, המשקיעים ימשיכו לרוץ להשקיע בדירות ולשים את כספם במקום הבטוח והמניב ביותר. גם החוק להעלאת מס הרכישה לרוכשי דירה שנייה ויותר מ-5% ל-8% שאושר השבוע, לא יביא את השינוי המיוחל. במקום זאת, הוא יפגע בשוק ובשוכרים – שהרי עדיין התשואה בנדל"ן תישאר גבוהה, והעלות של המס הזה תגולגל על השוכרים, שהם החלשים בהיררכיה הנדלני"ת. משקיע בדירה בעפולה, בחריש או בקריית גת לא יימנע מלרכוש את הדירה כי מס הרכישה עלה ב-30,000 שקל, אם ערך הדירה יעלה תוך שנה ב-130,000 שקל.

בהיעדר תוכנית אמיתית, מנסה הממשלה להוביל רפורמות שונות עם שמות מתחלפים כמו 'מחיר מטרה' שזו אותה שיטה של 'מחיר למשתכן', שנועדו להקל מעט על זוגות צעירים בבואם לרכוש את דירתם הראשונה. מדובר בתוכניות טובות שמשמרות מעט נורמליות בשוק הפרוע ומעניקות צ'אנס בודד ברכישת דירה ראשונה, אך תנאי הפתיחה של המחירים עדיין גבוהים.

את האור בקצה במנהרה אני רואה היום דווקא במיזמי 'התחדשות עירונית', המשמשים לדעתי כתקווה היחידה של ישראל להתאים את ההיצע לביקוש הצפוי בשנים הקרובות. אלפי בניינים ישנים נמצאים היום בתהליך כזה או אחר של 'פינוי בינוי' או תמ"א 38, ואני מקווה ומצפה שבתוך 2-3 שנים, ייהרסו וייבנו מחדש אלפי ואולי עשרות אלפי בניינים חדשים, מה שיזרים מאות אלפי דירות חדשות באזורי הביקוש.

ההקלות המשמעותיות של הממשלה ליזמים בתחום הזה וההבנה כי מדובר בהליך חיוני ומציל חיים בעקבות קריסת המבנה בחולון, מאיצות את הפרויקטים גם מול הדיירים וזה עשוי להיות מחולל השינוי של העשור הבא.

מדינת ישראל שמה עכשיו הרבה בסל הזה. אנחנו מדינה בת למעלה מ-70 שנה ונוצר צורך ממשי לחדש את הבניינים הישנים ולהרחיב אותם. אם אכן נראה רצון אמיתי מכל הגורמים להקל על התהליכים ולהאיץ אותם, זה יכול להיות מהלך שובר שוויון ולייצר הרגעה כבר בשנת 2023. אני מחדד: הרגעה ויציבות, עצירת עליות המחירים בשלב הזה – אבל עדיין לא ירידה.

הכותב הוא יזם נדל"ן, בעלים של חברת 'רייסדור יזמות בע"מ'.