משקיעי דירה הם גם משקיעים

אין סיבה להקלות המס על משקיעי נדל"ן • על מנת להוריד את מחירי הדיור, המדינה צריכה לפשט את הליכי המס

לאחר עיכובים רבים, הועלה מס הרכישה על דירה שנייה ל-8%. בכך הושב על כנו המצב החוקי שנהג עד להורדת מס הרכישה בחודש יולי 2020 ע"י ישראל כ"ץ, שר האוצר הקודם.

לפני שנדון האם מדובר בצעד נחוץ או מזיק, נסקור בקצרה את הנסיבות שהביאו לצעד זה. החל משנת 2004 עלו מחירי הדיור בישראל בקצב מהיר, עד שבשנים 2007-2011 עלו מחירי הדירות בכ-50%. עליית מחירי הדיור תודלקה על ידי עיוותים מובנים והקלות במערכת המיסוי, שלא הייתה להם כל הצדקה:

כך למשל, מכירת דירת מגורים הייתה פטורה בעבר לחלוטין ממס שבח; על שבח שאינו פטור משלמים מס בשיעור כ-25%, בניגוד להכנסה מעבודה החייבת במס בשיעור של עד 50%; מס רכישה על דירה להשקעה, היה נמוך מהמס ברכישת קרקע או נכס מסחרי ועוד.

כך נוצר מסלול השקעה, המניב תשואה נאה בסיכון נמוך יחסית, כשכל ההכנסות השוטפות וההוניות פטורות ממס.

החתול והשמנת

ההיגיון אומר למחוק את העיוותים ולהשוות את המס על דירות, לכל מסלול השקעה אחר. הבעיה היא שעליית מחירי הדירות משרתת דווקא את הכנסות המדינה. המדינה עצמה משווקת בכל שנה קרקעות במיליארדי שקלים, וכל עלייה במחירי הקרקע מהווה רווח נקי להכנסות המדינה. זאת מבלי להזכיר את הכנסות המדינה מהמיסוי הכבד על המקרקעין (מע"מ, מס רכישה, מס שבח, דמי הסכמה, היטלי השבחה ועוד).

ירידת מחירים יכולה לאיים על יציבות הבנקים, להקטין את הכנסות המדינה ממיסים, ואף לדרדר משקיעים רבים להסתבכות כלכלית. הממשלה לא באמת רצתה להוריד את מחירי הדירות, אלא רק לחלק הטבות נקודתיות למגזרים מועדפים כגון: זוגות צעירים, יוצאי צבא, חסרי דיור, משפחות מרובות ילדים, והכל כתלות בהרכב הקואליציה. כך נולדו עיוותים נוספים.

הממשלה העלתה את מס הרכישה, קיצרה את מגבלת הזמן למכירת דירה חליפית, הקטינה את שיעור המשכנתא שניתן לקחת משווי הנכס, חייבה במס את השבח היחסי אחרי ינואר 2014, ביקשה לקבוע מע"מ אפס לזכאים שונים, ואף ניסתה לחוקק את 'מס ריבוי דירות', המוכר בשמו העממי 'מס דירה שלישית'.

במקביל, העניקה הממשלה הטבות שונות למשקיעים כדי שימכרו את הדירות שבבעלותם.

כל התיקונים הללו וחוסר הוודאות שהם גורמים – מעוותים את מערכת המיסוי ומעניקים הטבות דווקא למשקיעים המתוחכמים שיודעים לנצל אותם. מלבדם, אף אחד לא מרוויח מהמצב החדש; האזרחים נושאים בעלויות נוספות, ורשויות המס מצידן מתקשות לאכוף ולבחון את מכלול הוראות החוק.

מבחינה כלכלית נוצר עיוות נוסף. מיסוי המקרקעין בכלל, והדירות בפרט, מורכב משני מיסים עיקריים: מס שבח שמוטל על ה'רווח', ומס רכישה שמוטל על סך מחזור העסקאות ללא קשר לרווח שנוצר. בשנים האחרונות, חלקו של מס הרכישה בעוגה התקציבית – עולה, בעוד חלקו של מס השבח – יורד. בשנת 2021 נגבו עד כה כ-10 מיליארד שקל מס רכישה (עיקרו מדירות מגורים), ורק 6.3 מיליארד שקל ממס שבח.

רק בחודש אוקטובר האחרון נרשם גידול של למעלה מ-200% בגביית מיסי המקרקעין. אלא שמס רכישה אינו מס צודק. מדובר במס מחזור, על הון שכבר שולם עליו מס בעת הפקתו, ומשלם אותו גם מי שבסופו של דבר ימכור את הנכס בהפסד.

מס רכישה אינו קיים ברוב מדינות העולם, והוא טומן בחובו עיוותים נוספים.

נמחיש את העיוותים בחוק באמצעות דוגמה: אדם שמוכר קרקע שנרכשה בשנות ה-60, ישלם מס שבח בשיעור קרוב ל-40%. לעומת זאת, אם יבנה בית על הקרקע, וימכור את הנכס כדירת מגורים, ישלם רק 3% מס שבח. איזו הצדקה יש לכך? אין הצדקה.

מי נהנה מכל הטבות המס האלו? דווקא אנשים ממשפחות עשירות, שירשו מהוריהם נכסי נדל"ן רבים, נהנו מעליות ערך מטורפות של מאות אחוזים ואף למעלה מכך, ומשלמים מיסים בשיעור זניח מהרווחים שזורמים לכיסם. בעוד אנשים ממשפחות רגילות שעובדים קשה לפרנסתם, משלמים על משכורתם מס בשיעור של 47%-50%. כשהם כבר רוצים להשקיע את חסכונותיהם בדירת מגורים שתניב להם הכנסות שכירות, הם נאלצים לשלם מראש מס רכישה בשיעור 8% (ומעלה) עוד בטרם רכשו את הנכס או זכו ממנו להכנסה כלשהי. כשימכרו את הדירה בעתיד ישלמו שוב מס שבח מלא בשיעור 25%.

הפתרון: פשטות

הפתרון אינו בהוספת סעיפי מס סבוכים, הטבות התלויות ברשימת קריטריונים ארוכה, או גזירות מיסוי על חלק מהציבור בלבד, אלא ההפך; ביטול של רוב הסעיפים בחוק מיסוי מקרקעין, וקביעת 'מס שטוח' בשיעור קבוע, ללא כל עשרות החריגים בחוק (למעט דחיית מס על דירה יחידה). ללא חישוב לינארי, ללא הטלת מס שולי גבוה, ללא פריסה, וללא תבחינים מסובכים המהווים כר פורה לתכנוני מס ולהתחמקויות ממס – הן לגבי דירות, והן לגבי קרקעות ונכסים מסחריים.

כל ההפרש הריאלי בין הרכישה למכירה יחויב במס בשיעור קבוע, ללא תלות במועד הרכישה. במקביל, מס הרכישה הוא 'מס מחזור' המוטל על עצם רכישת הדירה, ולא על רווח שנצמח. מדובר במס לא צודק, ויש לבחון הקטנה או ביטול של מס הרכישה.

על הממשלה לחוקק כבר מעתה חוק ולבטל את כל ההטבות, ההקלות והפטורים במס שבח, כך שכל מוכר יחויב במס שבח מלא, מנגד – יקבע החוק שהחל מיום 1.1.2023 יבוטל מס הרכישה, או יופחת במתווה הדרגתי.

מתווה שכזה יביא מיידית להורדת מחירי הדירות, תוך גידול משמעותי בגביית המיסים למדינה, למרות הורדת מס הרכישה. מצד אחד בעלי הדירות ימהרו למכור את דירתם בחצי השנה הקרובה, אף במחירים נמוכים ממחיר השוק, זאת מכיוון שבמכירה כעת יחויבו במס שבח בשיעור זניח, לעיתים רק 2%-3%, ואילו במכירה לאחר מכן ישלמו מס שבח מלא בשיעור 25%. מנגד, רוכשי הדירות יימנעו מרכישת דירות מאחר וידעו שבעוד שנה יוכלו לרכוש דירות ללא תשלום מס רכישה.

התוצאה תהיה גידול משמעותי בהיצע הדירות (כשהמוכרים לחוצים למכור), ומנגד הקטנת הביקושים כתוצאה ממשקיעים ש'יושבים על הגדר'. כל זאת תוך גביית מס רכישה מלא על הדירות שיימכרו בתקופה הקרובה, וגביית 'מס אמת' על מלוא השבח מכאן ואילך.

זה גם יביא לפישוט דיני המס, יחסוך משמעותית בהיקף העבודה של פקידי השומה והמפקחים הכפופים להם, ויביא לוודאות לגבי חבות המס הצפויה. הצעד יקל למעשה גם על המשקיעים, מכיוון שבאופן זה יהיה עליהם לשלם מס אמת קבוע בשיעור 25%, ולא להתמודד עם טענות סתמיות של רשויות המס לפיהן מדובר ב'עסק' החייב בשיעור מס שולי.

הממשלה לא באמת רצתה להוריד את מחירי הדירות, אלא רק לחלק הטבות נקודתיות למגזרים מועדפים