שקיפות בהתחדשות עירונית

הדרך להתחדשות עירונית ארוכה, אך לא חייבת להיות מייגעת. העלאת השקיפות תעלה את הסיכויים לכך שכל הצדדים יבואו על סיפוקם

תחום ההתחדשות העירונית כולל בתוכו שתי תוכניות עיקריות:

פינוי בינוי – מטרתו לחדש אזור, ובמסגרתו מבנים ישנים ורעועים ותשתיות לקויות נהרסים, ובמקומם מתרוממים בניינים עדכניים המשנים את פני השכונה ומעלים את ערכה הכלכלי והסוציו אקונומי. התוכנית כוללת פתרונות חניה, מוסדות ציבור ותשתיות מותאמות.

תמ"א 38 – תוכנית מתאר ארצית שנועדה לחזק מבנים שאינם עומדים בתקן נגד רעידות אדמה ועלולים חלילה לגרום לנזקים בגוף ובנפש בעת אסון. התוכנית קיימת במתווה של הריסה ובנייה מחדש של בניינים בודדים, או במתווה של חיזוק המבנה עצמו ותוספת קומות מעליו.

המשותף בין המסלולים הוא שהדיירים נהנים מבניין חדש ויציב וסביבה משופרת ללא עלות, ובלי להשקיע – שווי הנכס שלהם משתדרג במאות אלפי שקלים. היזם מוכר את הדירות החדשות ומממן מכספו אף את הדרישות הציבוריות, והרשות המקומית מרוויחה אזור משודרג או בניין מחוזק ללא צורך בטיפול בבעיות קיימות.

אלא שלעיתים התמונה הוורודה הזו נוצצת מדי. לא תמיד מובאים בחשבון תקלות או קשיים ספציפיים, כמו אנשים מבוגרים או בעלי צרכים מיוחדים, או חשש לשינוי באווירה והסביבה. כאשר מדובר בציבור החרדי המורכבות מתעצמת, בשל מגבלת הגובה והתכנון הנדרש בשילוב הצפיפות שקיימת כיום.

נוסף על כך, בהתחדשות עירונית קיים אחד הפרודקסים הגדולים: בעלי הדירות, שהם בעלי הקרקע וכביכול 'בעל המאה', מוצאים עצמם תלויים לגמרי בדעת אחרים ולעיתים מדורגים בתחתית השרשרת של סדר העדיפויות, שכן הרשויות מחליטות בעבורם, היזמים שמשקיעים סכומי עתק מקבלים את המידע שלא תמיד חשוף לדיירים, וכך נוצרים לא אחת מצבים של אי ודאות גדולה. בחלק לא מבוטל מהמקרים לדיירים אין היכולת להשקיע מכיסם כדי לקבל עזרה מקצועית שתסייע להם להתנהל בצורה מיטבית בין כל הגורמים המעורבים.

ומה קורה כשהבעיות האמיתיות מתחילות, לדוגמה: כאשר אין הלימה בין הצרכים הקהילתיים לתכנון? או כשמתגלעות בעיות בהשגת הרוב הנדרש על מנת לבצע את הפרויקט? כל מי שעיסוקו בהתחדשות עירונית בעקיפין או במישרין יודע כי בלתי אפשרי להוציא לפועל פרויקט של התחדשות עירונית לסוגיו ללא הסכמת מרבית בעלי הדירות, אך האם כל הדרכים כשרות להשגת הסכמת הרוב?

הבעיה העיקרית היא שהדיירים לא מספיק מעורבים לאורך התהליך. את הנתונים הם שואבים מהיזם התורן שמציע פתרון משתלם, ומסתמכים על דברי הרשויות בלא אפשרות לוודא מה נכון ואיכותי בעבורם.

יש כאן ללא ספק כשל. בסופו של דבר, המטרה של היזם והרשויות אמורה להיות מטרה משותפת לדיירים. לכך נוצרו המסלולים הללו; כדי ששיתוף הפעולה יהיה רווחי לכל הצדדים.

לכאורה, הדיירים הם אלו שבסוף מרוויחים יותר מכולם. הסיכון שהם נוטלים, הודות לקיומן של הערבויות הנדרשות, הוא מינורי, והשקעתם ביחס לתמורה היא אפסית. אלא שלמרבית בעלי הדירות זהו הנכס היחיד שלהם. הם מתגוררים בו ובחרו בו כי אהבו אותו והוא התאים לצורכיהם, ולפעמים מוצע להם פתרון ללא שחשו כי ישנה כלל בעיה.

לאחרונה יצאה הוראה מוועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין כי אין לייצג באותו המשרד את היזם ואת הדיירים. זוהי החלטה חשובה מאוד והכרחית למניעת ניגוד אינטרסים במיזמים מורכבים אילו, אך אין בה די.

הדרך, אם כן, להתחדשות עירונית באופן המיטבי, היא במילה אחת: שקיפות. לשם כך נדרש גורם מקצועי חיצוני שאינו בא-כחם של אחד הצדדים המבין ומכיר את דרישות הרשות המקומית. עליו להידבר תחילה עם הדיירים, להבין את הצרכים והדרישות שלהם ולהגיע עימם לתיאום ציפיות מלא. רק לאחר מכן הפרויקט יוצע ליזמים כאשר עלות הייעוץ המקצועי כלולה בהסכם וממומנת על ידי היזם שייבחר, וכאשר שני הצדדים מודעים לכל פרטי החוזה ותנאיו. הגורם המקצועי ילווה את הפרויקט לכל אורכו עד סיומו. כך ניתן לעבור את התהליך המורכב הזה כאשר כל הצדדים רגועים ובטוחים.

• הכותבת היא מייסדת 'האיגוד להתחדשות עירונית'