תחזוקה שוטפת במגדלי מגורים?

שהרשות המקומית תממן. לא הדיירים!

הבנייה לגובה מחייבת להסדיר את יחסי הדיירים וחברות ניהול. השאלה היא על מי טיפול האחריות

תזכיר חוק שמונח בימים אלו על שולחן הממשלה קובע כי "כל בניין בישראל יחויב לקחת חברת ניהול לתחזוקת השטח הציבורי של כלל השכנים – אם הוא גבוה מסך קומות מסוים" – ההצעה שגובשה על ידי משרד המשפטים ומשרד השיכון ובשיתוף הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. המצוקה מובנת; הפתרון המוצע הרבה פחות.

מגדלי מגורים באמת זקוקים לתחזוקה שוטפת משמעותית ויקרה, לא רק כדי לשמור על איכות חיים, אלא כדי שלא להגיע לידי סכנת נפשות. הבקרה, הפיקוח והתחזוקה של המערכות המורכבות של המגדל הן קריטיות לקיום סביבה בטוחה – דבר שלא תמיד מקבל מענה הולם מוועדי הבית, בפרט כשבמגדל מתגוררת אוכלוסייה חלשה מבחינה סוציו אקונומית, שלא יכולה לעמוד בעלות הגבוהה של תחזוקת המגדל. כך נוצר מצב שהחיים במגדל הופכים לא רק ללא נעימים מחוסר תחזוקה הולם, אלא גם ללא בטוחים ומסוכנים. אסון השרפה במגדל גרפל בלונדון ב-2017 ממחיש את הבעיה.

מקובל להניח שבנייה לגבוה אינה נחלתו של הציבור שלנו, אך אין ספק שבמוקדם או במאוחר, המגדלים יגיעו גם למגזר החרדי – אם זה בגין מצוקת הדיור החריפה, שעתידה להתעצם בעקבות המדיניות הממשלתית להמעיט בשיווק קרקעות לבנייה ולעודד בנייה חדשה באמצעות תוכניות התחדשות עירונית, ואם בגין הסכנה הקיימת בבניינים הישנים בערים ותיקות, כדוגמת הבניין בחולון שקרס והבניין ברמת גן שנהרס בשל סכנה מיידית, דבר שיוכל להיפתר אך ורק על ידי הריסת הבניינים הישנים ובנייה של מגדלים חדשים תחתיהם. למעשה, מאחר שהתזכיר מעוניין להתייחס אל בניינים בני עשר קומות כאל מגדלים, אפשר בהחלט לומר שהוא נוגע כבר היום לבנייה החרדית החדשה.

ביום שזה יקרה, גם המגדלים החרדיים עתידים ברובם לסבול מהקושי האמור. עלות התחזוקה היקרה עתידה ליפול על המשפחות החרדיות, שעבורן תוספת הוצאה חודשית של מאות שקלים נוספים בחודש היא קשה מאוד. ולחייב את המשפחות החרדיות במס הזה הוא דבר שלא הוגן וגם לא ישים.

ברצוני להציע הצעה זווית מחשבה חדשה לבחינת הנושא. כדי להפוך אותה למעשית, נדרשת עוד עבודה משמעותית.

המקור למצוקה זו אלה הרשויות המקומיות והממשלתיות, שהן אמונות על הקצאות שטחים למגורים עבור האזרחים, ויצירת סביבת חיים בטוחה במרחב הציבורי. אם הרשויות בחרו שלא לבנות את המרחב הציבורי לרוחב אלא לגובה ושלא להגדיל את המרחב הגיאוגרפי באופן אופקי אלא באופן אנכי, הרי שיש להתייחס לחדר המדרגות המתנשא לרום עשרות מטרים כרחוב חדש אנכי שהרשויות יצרו. וכשם שהן אחראיות על התחזוקה השוטפת והוצאות הבטיחות של רחובות העיר האופקיים, כך הן אמורות להיות אחראיות ברחובות העיר האנכיים החדשים.

מה שאומר, שהעלות הגבוהה של ועד הבית, אמורה להיות מוטלת גם על הרשות המקומית. הדיירים ישלמו דמי ועד-בית כפי שהיו משלמים בבניין מגורים רגיל, ואת הפער לעלות תחזוקה שוטפת של מגדל ואת הביצוע בפועל של התחזוקה, הרשות המקומית אמורה לספוג. גם אותה חובה שתזכיר החוק מציע להטיל על דיירי המגדלים, אמורה להיות מופנית לרשות המקומית, שתפנה בתורה לרשות הממשלתית שתשתתף עימה בחובות ובעלויות אלו.

אמנם, מבחינה קניינית השטחים המשותפים הם של בעלי הדירות והם אינם רכוש ציבורי. אך בקונסטלציה שנוצרה, כשהרשות כופה על האזרח להיות בעלים על שטחים שהוא היה מעדיף שלא יהיו לו – ההיגיון מחייב שעליה לשאת עימו בנטל שנוצר בעקבות בעלות כפויה זו.

במקביל, סוגיית מקור המימון העירוני לכך תצטרך להיפתר על ידי הגדלת זכויות הבנייה במגדלים לטובת תמורות ציבוריות מורחבות – דהיינו, כל יזם הבונה מגדל מגורים יצטרך לבנות לעירייה שטחים ציבוריים בתמורה לאחוזי בנייה מוגדלים שיקבל. שטחים אלו יממנו לקופת העירייה ארנונה גבוהה יותר כדוגמת מסחר ותעסוקה, כך שהעירייה תקבל סך ערך הכנסות מוגדל, השווה בערכו לעלות התחזוקה המושתת עליה. אפשרות נוספת למימון היא על ידי שיפוי בתקציב ממשלתי ייעודי עבור כך.

הכותב הוא מנכ"ל האיגוד להתחדשות עירונית, ומנהל רשת הנטוורקינג 'הזירה' – אנשים, פוגשים, נדל"ן.

לתגובות והערות: hmoshe1986@gmail.com

המצוקה מובנת; הפתרון המוצע הרבה פחות