לא תמה התמ"א

ההארכה שקיבלה תוכנית תמ"א 38 מעניקה הזדמנות נוספת לכל מי שפינוי בינוי אינו מתאים או אפשרי עבורו – אך זוהי תקופה מוגבלת

מעט לפני פסח התקבלה החלטה משמעותית בוועדה הארצית לתכנון ובנייה. הוועדה האריכה בשנה נוספת את התוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידת אדמה, הידועה בשם תמ"א 38. ההארכה באה בעקבות התארכות הליך החקיקה של החלופה של שרת הפנים איילת שקד [חלופת שקד].

כיום ישנם שני מסלולים מקבילים להתחדשות עירונית: פינוי-בינוי – שהוא מסלול תכנוני מתחמי רחב של מינימום 24 דירות קיימות – ותמ"א 38 הוא מסלול תכנוני ממוקד שמתייחס לבניין בודד. המסלול הזה היה אמור להשתנות מהותית, ולהותיר את הדומיננטיות למסלול פינוי-בינוי. כעת, לשנה הקרובה, המסלול הזה חזר להיות רלוונטי.

המשמעות המיידית היא, שכל אותם בניינים שלא יכולים להצטרף לבניינים סמוכים ולייצור מתחם שלם של פינוי-בינוי, כעת יוכלו לקבל מענה נקודתי בדמות תמ"א 38.

הפתרון הזה, למרות שהוא לא מושלם, ויש בו חסרונות שונים – כמו למשל התעלמות מתכנון מרחבי, או אי ניצול מקסימלי של עתודות הבנייה – הוא הזדמנות גדולה מאוד לבניינים מסוכנים, לבניינים כלואים ולבניינים שלא יכולים להצטרף לבניינים סמוכים בגלל התנגדות השכנים.

משום כך יש בהליך של תמ"א 38 בשורה טובה לבעלי דירות רבים בישראל. זהו מסלול מהיר לאין ערוך מאשר הליך של פינוי-בינוי, על פי רוב גם מקבלים בו תמורות רבות יותר, דהיינו יותר מטרים חדשים. מבחינת היטלים ומיסוי הוא זול יותר – היזם לא מחויב על ידי הרשות המקומית לבנות תמורות ציבוריות, היינו, מבני ציבור בתמורה לזכויות הבנייה שהוא מקבל מהעירייה. ובנוסף, על היזם גם אין חובת תשלום היטל השבחה.

היטל השבחה זהו מס שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה גובה על תוספות זכויות בנייה כדי לכסות את ההוצאות שלה. בעלי הנכס שהושבח יצטרכו לשלם 50% משווי ההשבחה בעת מכירתו. כאשר ניתן פטור מהיטל השבחה במתחם התחדשות עירונית, משמעות הדבר: הגדלת אחוזי הרווחיות ליזם – וממילא בליווי ובהכוונה נכונה גם הדיירים יוכלו לקבל מהיזם יותר תמורות. כמו כן, גם כשהדיירים ימכרו את הדירה שבה נעשה תמ"א 38, הם לא יחויבו לשלם היטל השבחה על השבחת שווי הדירה בגלל החיזוק וההגדלה שלה.

ובחזרה לתמ"א 38: באופן כללי בכל שלבי הליך התכנון, הוודאות במסלול זה גדולה בהרבה מאשר בהליך פינוי-בינוי. ולכן, מי שחושב על התחדשות עירונית ומעוניין לחסוך בסיכונים – עכשיו זה הזמן לבדוק את האופציה של תמ"א 38, לפני שחלון ההזדמנויות הזה ייסגר.

חשוב גם לדעת שבמסלול זה ישנן שתי אופציות – תמ"א 38 א', שהוא חיזוק הבניין הקיים, הוספת ממ"ד מרפסת ומעלית, ותוספת דירות חדשות על גג הבניין ובקומת עמודים. ותמ"א 38 ב' שבו הורסים את הבניין הקיים ובונים בניין חדש, כך שהדיירים מקבלים דירות חדשות ומגדלות.

באופציה הראשונה של חיזוק הבניין יש בעייתיות; מלבד העובדה שהחלקים הבנויים הישנים בבניין נותרים על כנם ברובם, תוכנית זו שנויה במחלוקות. מהנדסים וקונסטרוקטורים בכירים רבים סבורים שהחיזוקים הנעשים בו אינם מספקים הגנה אמיתית מפני רעידות אדמה. כך שכדאי לשקול לנסות ללכת על המסלול של תמ"א 38 ב' – הריסה ובנייה, ורק אם הוא לא ישים, כדאי לבחור באופציה של תמ"א 38 א' – חיזוק ובנייה.

• הכותב הוא מנכ"ל 'האיגוד להתחדשות עירונית', ומנהל רשת הנטוורקינג 'הזירה' – אנשים. פוגשים. נדל"ן.