לא בר השגה

רק מעט פחות מ-1,200 יח"ד חדשות נוספו למגזר החרדי בתשפ"א • ניתוח מדאיג: צפי לעליות של מאות אלפי שקלים במחירי הדירות, דווקא בשל מכרזי רמ"י • ומה קורה בשוק השכירות? הממשלה מתערבת, אך הרגולציה שנשכחה תזניק את מחירי השכירות

בְּשוּרַת הסיכום של מצב הדיור בשנת תשפ"א, יש מסקנה אחת עצובה. מי שלא רכש דירה במהלכה, יצטרך לשלם בהמשך, לכאורה, הרבה יותר עבור דירה.

ניגש מייד לשורה התחתונה: עד כמה שזה עצוב, לפי נתוני משרד הבינוי והשיכון שנמסרו לבקשת 'משפחה', המכרזים למגזר החרדי שנפתחו מאז ראש השנה תשפ"א כוללים פחות מ-4,000 יח"ד. הבשורה הטובה היחידה היא: יותר ממחציתן יימכרו, מתישהו, ב'מחיר מופחת'. הבשורה הטובה פחות היא, שבפועל, המכרזים שפורסמה עבורם 'חוברת מכרז' (ללא חוברת, ההתמודדות אינה אפשרית והמכרז נסגר), הם עבור פחות מ-1,200 יחידות דיור המיועדות למגזר החרדי.

על פי נתוני משרד השיכון המתפרסמים כאן לראשונה, מראש השנה תשפ"א (21/09/2020) יצאו לשיווק בשכונות ובערים חרדיות 10 מכרזים, שהם בסך הכל 3,494 יח"ד, מתוכן 288 יח"ד מיועדות לדיור מוגן (8.3%) ו-1,993 יח"ד (57.7%) במסגרת 'מחיר מופחת'.

אלא שכאמור, מתוך אותם עשרה מכרזים, רק חמישה כללו גם פרסום חוברת מכרז. חמישה מכרזים אלו כוללים בסך הכל 1,113 יח"ד, והם יבול הדירות שנוסף למצבת הדיור החרדית בתשפ"א.

בפועל, ישנם גם מכרזים למגזר החרדי שנסגרו מאז ראש השנה תשפ"א, אך שיווקם החל קודם לכן. אם נכלול את אלה, הרי ששווקו בהצלחה בתשפ"א שמונה מכרזים, שהם 3,455 יח"ד, מתוכן, 400 יח"ד לדיור מוגן (11.6%), ו-1,628 יח"ד במסגרת 'מחיר מופחת' (47.1%). לא פלא, כי לנוכחהביקוש הגואה, מכל המכרזים שיצאו השנה, רק אחד נכשל (88 יח"ד ברמת בית שמש ד'4).

תשפ"א אפוא לא הייתה שנת בשורה לדיור החרדי.

ומה צופן העתיד?

החלום הגדול ביותר, נמצא על חולות העיר קריית גת. השיווקים טרם יצאו לדרך על ידי רשות מקרקעי ישראל, והצפי האופטימי ביותר הוא שהסנוניות הראשונות – אם ברמ"י יזדרזו – ייראו רק בסתיו-חורף תשפ"ג (!)

גם חלום כסיף הולך ומתרחק. נכון שפרסמנו באכסניה זו על פגישה (שולחן עגול) של משרד השיכון ובכיריו עם עסקני דיור חרדיים כדי לתאם ציפיות (פגישה שנדחתה מ-1.8 לשבוע שעבר), אך עדיין קיים פער עצום בין מה שמשרד השיכון רוצה  – לבנות עיר לחרדים, לבין מה שמנהל התכנון מעדיף  – להותיר את השטח בינתיים ריק, לבין מה שרשות התיישבות הבדואים רוצה (עיר לתושבי כסייפה ועוד).

מכרז יזמי חשוב אחד שראוי לתת עליו את הדעת, הוא לכ-700 יח"ד לאוכלוסייה החרדית ברמלה. זהו מכרז שתנאי הסף שלו אושרו, אך אין בו תב"ע סופית, והיזם יצטרך לעמול גם על כך. מכרז דומה, בהיקף קטן מעט יותר, נמצא על המסלול בדרום שכונת הר נוף הירושלמית.

המחירים: זינוק נוסף

עתיד מחירי הדיור נראה כאוב מאוד. לפי כל פרמטר, מחירי הדירות בישראל צפויים לזנק במאות אלפי שקלים לדירה בשנים הקרובות. מי שאשם בכך לא מעט, הם דווקא מכרזי רמ"י, שרשמו קפיצה חדה במחירי הקרקעות לסכומים שוברי שיאים.

מחקר שערך שמאי המקרקעין שמוליק כהן מ-SK שמאות מקרקעין, נערך מצד אחד על בסיס סקר שוק מקיף ומקצועי של יח"ד חדשות, דומות במאפייניהן, המשווקות כיום ודומות לאלה שבמכרז, ומצד שני בין שווי ממוצע של קרקע ליח"ד על בסיס נתוני המכרז הכולל הוצאות פיתוח. המחקר הביא בחשבון, נוסף על עלויות הקרקע הכוללות הוצאות פיתוח, אומדן עלויות הקמה המשתנות בהתאם למיקום הנכס וגודל הדירה + רווח יזמי של 15% + מע"מ.

התוצאה המתקבלת היא השווי העתידי החזוי של יח”ד המבוסס על שווי קרקע ליח"ד בהתאם לתוצאות המכרז. ממצאי המחקר הראו, כי מחירי הדירות בממוצע ליח"ד צפויות לזנק בכ-500,000 שקל בממוצע לדירה – גידול ממוצע של 27%. אם נביא בחשבון זמן המתנה ממוצע של 3 שנים לטופס 4, אזי בפריסה ארצית של המחירים צפוי גידול של 9% לשנה במחירי הדיור לעומת כ-7% כיום.

כמו כן, ניתן לראות את פער המחירים האדיר (עד 100%) כפי בין מה שמצוין בשומת רמ"י לבין מחירי הקרקעות אשר זכו בפועל.

כך למשל, מניתוח מכרז רמ"י בבית שמש שתוצאותיו פורסמו ב-23.5.21 השווי הממוצע לקרקע ליח”ד על פי שומת שמאי רמ"י הכוללת הוצאות פיתוח עמד על 525 אלף שקל, בעוד שהשווי לקרקע ליח"ד לאחר תוצאות המכרז טיפס ל-770 אלף שקל – זינוק של 47%. שווי יחידת דיור בבית שמש נכון להיום עומד על 1.730 מיליון שקל, בעוד השווי הנגזר מתוצאות המכרז מזנק ל-2.3 מיליון שקל – פער של 570 אלף שקל לדירה שהם 33%.

במכרז באור יהודה מ-23.5.21 נרשם פער של 770 אלף שקל במחירי הדירות (30%); במכרז בלוד נרשם פער של 520 אלף שקל (27%) ובמכרז בכרמי גת הפער עמד על 380 אלף שקל (23%). פערים של 14%-20% במחירי הדירות שהסתכמו ב-540-240 אלף שקל נרשמו במכרזים בערים רמת השרון, באר שבע ואשקלון.

"השתוללות מחירי הקרקעות, בין היתר מפאת שיווק קרקעות בחסר על ידי רמ"י זה שנים רבות, מגיעה בניגוד להערכת השווי של רמ"י עצמה", אומר כהן. "מחירי הקרקעות המשתקפים מתוצאות המכרזים גבוהים בכ-165% בממוצע יותר מההערכות של הרשות. הביקוש ההולך וגדל לדירות לצד ההיצע הנמוך, מביא לתחרות בין היזמים על כל פיסת קרקע, ובהתאם לעלייה במחירים שהם מוכנים לשלם ממכרז למכרז. הפער הזה עלול להוביל לזינוק חד במחירי הדירות בכל הארץ, ומי שישלם את המחיר הם רוכשי הדירות, כשהמרוויחה הגדולה, עם כל האבסורד, היא דווקא המדינה שמתיימרת להוריד את המחירים לציבור".

שוק השכירות מבעבע

מי שרצה להבין עד כמה לוהט שוק השכירות, היה צריך להסתובב בשכונות החדשות של בית שמש בימי ההתארגנות לפתיחת הלימודים. משפחות ניצלו את הקיץ כדי לעבור ליחידות חדשות של משקיעים, והביקוש האמיר. "סגרתי חוזה לפני שנה על 4,000 שקלים לארבעה חדרים, אבל השנה, במועד חידוש החוזה", מספר עקיבא תושב רמה ג', דרש בעל הבית 4,500 שקל, כשהוא עוד מסביר שהוא 'מתחשב', כי דירות דומות מושכרות ב-4,700".

ומנגד, לא כולם יכולים לקנות דירה במשכנתא, להשיג הון עצמי ולהתקדם. לכן, שכירות ארוכת טווח היא בהחלט פתרון ראוי. בחוק ההסדרים שיגיע בקרוב לכנסת מוצעת הטבה למשקיעים בהקמת מיזמי שכירות ארוכת-טווח, במטרה להגדיל את היצע הדירות להשכרה ובפרט את היצע השכירות הממוסדת. אם התיקון לחוק יעבור, התנאים שהיזמים יתחייבו לעמוד בהם כדי לקבל את הטבות המס מהמדינה על העמדת דירות להשכרה, יוקשחו.

ההסדר הזה, פועל בעיקר לטובת הקבלנים לגבי המחיר, ולגבי השוכרים – מבחינת משך השכירות; אבל הממשלה שכחה דבר אחד עקרוני: לקבוע ולקבע את מחירי השכירות.

"כוונת הממשלה להגדיל את היצע הדירות להשכרה היא טובה", אומר היזם יקי רייסנר, בעלים של חברת הנדל"ן 'רייסדור', "אולם גם הפעם הרגולציה על מחירי הדירות לא קיימת, מה שמשאיר את מחירי הדיור גבוהים מאוד. זה אולי פתרון טוב למשפחות מבוססות, אבל זה לא יכול להיכלל בהגדרה של 'דיור בר השגה' כלפי אוכלוסיות מוחלשות המחפשות קורת גג במחיר שפוי", הוא אומר.

ואכן, שוק הדירות להשכרה ממשיך לצמוח במקביל לזינוק במחירי הנדל"ן בישראל, בעיקר כהשקעה משתלמת במיוחד. "עוד ועוד קבלנים מפנים דירות להשכרה בפרויקטים שלהם", אומר רייסנר, "יש אפילו תופעות של בניינים שלמים המיועדים להשכרה. הקבלנים עושים חישוב פשוט: הם מבינים שמחירי הדירות יעלו בחדות והם מעדיפים לשמור את הדירות אצלם. זו ההשקעה הכי טובה שלהם. הבעיה, שדירות להשכרה מורידות עוד יותר את הציע הדירות למכירה".

מחירי הדיור בישראל עלו ב-80% מתחילת העשור האחרון והסוף לא נראה באופק. "אני מקווה שבשנה לא נראה קפיצה דומה אבל לא אופתע אם כך יהיה", אומר רייסנר, ושם את האצבע על הגורם העיקרי לשוק הרותח: מעט דירות זמינות, לעומת דורשים רבים. "במשך שנה וחצי כמעט שלא יצאו מכרזים חדשים וזה משפיע מאוד על השוק. ישנו חוסר הבנה גדול לרמת הקטסטרופה הקיימת בשוק הנדל"ן למגורים. הביקוש לעומת ההיצע הוא בלתי נתפס. יש כיום מחסור של 200 אלף דירות מול צורך של כ-70,000 דירות בשנה. ההיצע לא מצליח להדביק את הגידול הטבעי של כלל האוכלוסייה, וההערכה היא שבתוך עשור נגיע למחסור של מיליון דירות", הוא אומר.

משבר בסדר גודל כזה לא יכול להיפתר ברמה של צעדים נקודתיים. "דרושה כאן חשיבה אסטרטגית לטווח ארוך. כמו שהקימו קבינט חירום לקורונה, חייבים להקים קבינט חירום למצוקת הדיור. אין פתרונות קסם. אם לא יפעילו את כל התותחים הכבדים בתכנון מחדש של קרקעות המדינה והורדת בירוקרטיות לא נוכל לפתור מחסור של מיליון דירות. הלא הקימו את הותמ"ל ויצאו בהכרזות על מתחמי ענק למגורים באשדוד וקריית גת עבור הציבור החרדי. היכן ההבטחות הללו? מדוע לא שומעים עליהן?"