משה הרשלר
כ"ה אייר התשפ"ב
העלאת הריבית אמורה למתן את מחירי הנדל"ן, אך עלולה לחזור בחזרה כמו בומרנג
סיר הלחץ של שוק הדיור סוער בימים אלו. בנק ישראל הוציא את פטיש 5 הקילו, והכה שוב בשוק הנדל"ן: הוא העלה את הריבית על המשכנתאות, והפעם עלייה יותר משמעותית מהעלייה הקודמת. ובכך – באמצעות ייקור ההחזר החודשי לבעלי משכנתאות, בנק ישראל מצפה שהשוק יצטנן ושההתנפלות על שוק הנדל"ן תיעצר. אם בעלי הדירות ישלמו יותר על המשכנתאות, התשואה על הכסף אמורה לרדת – וממילא הכדאיות להשקיע בנדל"ן תרד.
פה נעוצה החידה הכלכלית הגדולה, שכל המומחים בתחום מתלבטים בה. האם באמת הצעד הזה יחולל את השינוי המיוחל? התשובה לדעתי, שהשמיכה שנפרסה כאן, אמורה אמנם לכסות צד אחד, אבל חושפת צד אחר שיעלה שם את מפלס הלחץ, דבר שיחזור כבומרנג לפני מקבלי ההחלטות.
צריך להפריד בין שתי הסוגיות: מחירי הדיור ומצוקת הדיור. לא תמיד שתיהן הולכות בסימטריה יחד, כמו במקרה הזה. מה שיקרה כתוצאה ישירה מהעלאת הריבית, זה עליית מחירי השכירות. בעלי הדירות מודעים לביקוש הגדול בשוק השכירות. המכרזים הגדולים במחיר למשתכן עדיין לא פתרו או מיתנו את מצוקת הדיור. המכרזים הללו יכולים אולי למתן את הביקוש לרכישת דירות חדשות, ואולי אף למתן את עליית מחירי הדיור, אבל בינתיים יחלפו שנים רבות עד שאותן אלפי דירות ייבנו, ואותם זוכים ממשיכים בינתיים להכביד על שוק השכירות, כך שבפועל הביקוש גובר על ההיצע בשוק. כל עוד שזה המצב, יוכלו בעלי הדירות לעלות את מחירי השכירות, ולשוכרים לא יהיו הרבה ברירות אלא לשלם את המחיר של עליית הריבית שבנק ישראל העלה.
אם מחירי השכירות אכן יעלו, הדבר יכול להמשיך להזין את גלגל סחרור מחירי הנדל"ן שוב, ולגרום למחירי הדירות דווקא לא לרדת; אחרי שמחירי השכירות יעלו, התשואה על הכסף של המשקעים ברכישת דירות לא תרד, למרות הריבית הגבוהה. כך אלה שלטובתם קודם מהלך עליית הריבית – מחוסרי הדיור, גם יאכלו את הדגים המסריחים וגם יגורשו מהעיר. הם ימצאו את עצמם גם משלמים יותר דמי שכירות, וגם לא ייהנו מירידת מחירי הדירות.
ככה זה שמטפלים בסימפטומים בלי לטפל בשורש – והשורש הוא סרבול וקצב המערכות.
עד שתהליכי התכנון והרישוי בישראל לא יעברו שינוי רדיקלי, נמשיך לראות את מעגל הקסמים של סתימת בעיה אחת ופתיחת בעיה אחרת, שמזינה שוב את הבעיה הראשונה וחוזר חלילה.
מטבע הדברים, עיקר הביקוש לשכירות הוא במרכזי הערים בישראל. וכדי ששם מחירי השכירות יתמתנו, חובה להאיץ בהקדם האפשרי את תהליכי ההתחדשות העירונית, לפשט המורכבות הרבות בתחום, לעודד את הדיירים ולהמריץ את היזמים. רק כך נמתן לא רק את עליית מחירי הדירות, אלא גם נפתור את מצוקת הדיור.
הכותב הוא מנכ"ל 'האיגוד להתחדשות עירונית', ומנהל רשת הנטוורקינג 'הזירה' – אנשים. פוגשים. נדל"ן.
