קרנות נדל"ן בישראל: סופו של עידן?

רשות המיסים מבקשת לשים סוף לקרנות הנדל"ן בישראל ולהחזיר את ההגמוניה לבנקים • ההחלטה עלולה לפגוע במשקיעים פרטיים ולהעלות את מחירי הדיור

בשנים האחרונות פורחות קרנות הנדל"ן. הרעיון פשוט: סקטור הנדל"ן דורש מימון בהיקפים משמעותיים. בעבר ניתן היה לגייס חוב ממוסדות בנקאיים בלבד; משקיעי הון נדרשו לשילוב של ידע ולניסיון ייחודיים מחד ולאמצעיים כספיים נזילים מאידך. כך נשמרו השקעות הנדל"ן לקבוצת יודעי ח"ן בלבד.

אלא שבשנים האחרונות חלה תפנית; יזמים זיהו את הצורך של גופים מוסדיים ואף גורמים פרטיים להשתתף בהשקעות בתחום הנדל"ן, והחלו לקום קרנות נדל"ן רבות שפתחו את הדלת בפני משקיעים קטנים.

בעולם מקובל לבצע השקעות פיננסיות דומות בכלים משפטיים אשר מהווים מצד אחד ישות משפטית נפרדת מבעלי המניות/אחזקות בה – דבר חיוני המונע תביעות אישיות ואחריות ישירה של המשקיע. מצד שני, קיימת דרישה לישות 'שקופה' לצורכי מס, אשר הכנסתה מיוחסת ישירות לבעלי מניותיה/זכויותיה. שימוש בכלי מאפשר סביבת מיסוי נוחה למשקיע היחיד.

ככל שהתפתחו קרנות ההשקעה בישראל, כך החלו ה'חיכוכים' בין המשקיעים לרשות המיסים בישראל בדבר אופי הכנסות המשקיעים מקרנות ההשקעה. רשות המיסים רואה את המשקיעים המוגבלים כיזמי נדל"ן לכל דבר ועניין. והיא רואה את הכנסות המשקיעים כהכנסות עסקיות החייבות בשיעור של 47%. מאידך, קרנות רבות החזיקו בדעה, כי המס על השקעות הוניות הינו 25% ושיעור המס על ריבית הינו 15% או 25% (בהתאם לסוג ההלוואה ולשיעור אחזקתו של המשקיע בשותפות).

• • •

מתזכיר חוק ההסדרים – שפורסם לפני ימים אחדים – עולה כי רשות המיסים מבקשת לתקוף את קרנות הנדל"ן בחזית אחרת. כידוע, ישנה הוראה בפקודת מס הכנסה הקובעת כי שיעור המס על ריבית הינו 15% או 25%, אולם אם המלווה מחזיק בשיעור של 10% ומעלה בחברה לה הוא מעניק את ההלוואה, הרי ששיעור המס על הריבית הינו 47%. באופן דומה, דיבידנד שמקבל בעל מניות חייב במס של 25%, אולם אם הוא מחזיק במניות החברה בשיעור של 10% ומעלה, שיעור המס על הדיבידנד הינו 30%.

כעת מבקשת רשות המיסים לשנות את הוראות החוק, כך ששיעור אחזקתו של המשקיע לצורך קביעת שיעור המס לא ייבחן באופן פרטני, אלא בהתאם לשיעור אחזקתה של הקרן עצמה בפרויקט הנדל"ן. לדוגמה: ניקח את המקרה השכיח שבו קרן נדל"ן משקיעה בחברת הפרויקט 50%. לצורך הדוגמה נניח כי לקרן 10 משקיעים יחידים בלבד. יוצא ששיעור אחזקתו האפקטיבי של כל משקיע בחברה הפרויקט הינו 5%. במצב דברים זה, דיבידנד המחולק לקרן צריך להיות מחויב במס של 25%, וריבית לא צמודת מדד בשיעור מס של 15%.

לעמדת רשות המיסים כפי שמשתקפת בתזכיר חוק ההסדרים, מעמדו של המשקיע הבודד ייגזר משיעור אחזקתה של הקרן כולה. כך, מאחר והקרן מחזיקה ביותר מ- 10% בחברת הפרויקט, הרי שהדיבידנד יחויב בידי המשקיע בשיעור של 30%, ואילו הריבית בשיעור של 47%.

לאור זאת ניתן לשער כי האטרקטיביות של קרנות ההשקעה בנדל"ן בישראל תרד, ולמשקיעים לא תהיה עוד סיבה להשתמש בכלי זה. חלקם, כך מלמד הניסיון, יבקש לבצע השקעות ישירות בפרויקטים ללא שימוש בקרנות.

בתחילת העשור הקודם, עבר תחום הנדל"ן בישראל תהליך דומה בקבוצות רכישה; שינוי החקיקה (חוק מיסוי מקרקעין וחוק מע"מ) גרם בצורה הדרגתית וברורה לחשיפת מארגני הקבוצות במערומיהם, וכיום – כמעט עשור לאחר מכן, ניתן להצביע בבירור כי תחום זה הולך וגווע.

בדומה, ייתכן שלתיקון החקיקה המוצע יהיו השלכות גדולות עוד יותר, שכן תחום מימון הנדל"ן בישראל יחזור עשורים לאחור, וישיב את ההגמוניה של הסקטור הבנקאי והמוסדי, ובהכרח ייקר את מחירי הנדל"ן בישראל על כלל ענפיו (מגורים, מסחר, תעשייה).